전월세 전환율 상한을 4.5%로 적어 둔 글이 아직도 많습니다. 😳 그런데 한국은행 기준금리 추이표를 열어 보니 그 숫자는 2026년 7월 15일에 끝나 있었습니다. 상한이 기준금리에 걸려 있어서 올해만 두 번 움직였기 때문입니다.
먼저 이 글의 범위를 분명히 해 두겠습니다. 이 글은 조문과 공표 수치를 대조한 결과까지이며 법률 자문이 아닙니다. 개별 계약이 적법한지 위법한지는 이 글이 판단할 수 있는 영역이 아니고, 주택임대차분쟁조정위원회나 전문가 상담의 몫입니다. 그리고 실제 시장에서 쓰이는 전월세 전환율은 이번 작업에서 1차 출처로 확인하지 못했습니다. 아래 표의 4.0~7.0%는 전부 시나리오 값입니다.
🔥 상한은 제1호 연 10%와 제2호 기준금리+2% 중 낮은 쪽
🔥 기준금리 2.50 → 2.75%(7/16) → 3.00%(8/27), 상한은 4.50 → 4.75 → 5.00%
🔥 1억 전환 시 월세 상한 375,000원 → 416,667원
🔥 신규계약 적용 여부는 조문에도 대법원 판결에도 답이 없음
🔥 등록임대주택은 예외가 아니라 동의 의무까지 붙는 쪽
상한 4.5%는 2026년 7월 15일로 끝난 숫자입니다
주택임대차보호법 제7조의2 제2호가 상한을 한국은행 기준금리에 걸어 두었습니다. 고정된 값이 아니라 금융통화위원회가 기준금리를 바꿀 때마다 함께 움직이는 구조입니다.
| 적용 기간 | 한국은행 기준금리 | 제1호(시행령 연 1할) | 제2호(기준금리+2%) | 적용 상한 = 낮은 쪽 |
|---|---|---|---|---|
| 2025.5.29 ~ 2026.7.15 | 2.50% | 10.00% | 4.50% | 4.50% |
| 2026.7.16 ~ 2026.8.26 | 2.75% | 10.00% | 4.75% | 4.75% |
| 2026.8.27 ~ 현재 | 3.00% | 10.00% | 5.00% | 5.00% |
| 적용 기간 | 상한 | 1억 전환 시 월세 상한 | 직전 대비 |
|---|---|---|---|
| 2025.5.29 ~ 2026.7.15 | 4.50% | 375,000원 | — |
| 2026.7.16 ~ 2026.8.26 | 4.75% | 395,833원 | +20,833원 |
| 2026.8.27 ~ 현재 | 5.00% | 416,667원 | +20,834원 |
※ 출처: 한국은행 기준금리 추이 및 통화정책방향 결정회의 일정, 국가법령정보센터 주택임대차보호법(법률 제21065호, 시행 2026-01-02) 제7조의2 및 동 시행령(대통령령 제36423호, 시행 2026-07-01) 제9조 원문 — 2026년 9월 15일 확인. 🔥 상한은 기준금리에 연동되므로 고정값이 아닙니다. 위 값은 2026년 9월 15일 기준이고, 차기 통화정책방향 결정회의는 2026년 10월 22일(그다음 11월 26일)이므로 그 이후에는 다시 계산해야 합니다. 🔥 이 표는 조문과 공표 수치를 정리한 것이며 법률 자문이 아닙니다.
조문이 정한 것은 두 숫자 중 낮은 쪽입니다
조문의 정식 이름은 「월차임 전환 시 산정률의 제한」입니다. 제7조의2는 비율을 두 개 두고 “다음 각 호 중 낮은 비율”이라고 적었습니다.
| 구분 | 근거 | 값 |
|---|---|---|
| 제1호 | 시행령 제9조 제1항 “연 1할” | 연 10.00% |
| 제2호 | 기준금리 3.00% + 시행령 제9조 제2항 “연 2퍼센트” | 연 5.00% |
| 적용 | 조문 문언 “다음 각 호 중 낮은 비율” | 연 5.00% ← 제2호 |
※ 출처: 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제7조의2 및 시행령 제9조 원문 — 2026년 9월 15일 확인. 🔥 “제1호와 제2호 중 높은 쪽”이라고 적은 글이 적지 않은데, 조문 문언은 “낮은 비율”입니다. 🔥 제9조 제2항의 이율은 2020년 9월 29일 대통령령 제31080호로 3.5%에서 2%로 인하된 값입니다 — 2020년 9월 28일 이전 기준으로 쓴 예시(전세 5억 → 보증금 3억 + 월세 67만원 등)를 지금 그대로 옮기면 틀립니다. 🔥 기준금리가 연 8%를 넘으면 제1호(10%)가 낮아져 상한이 10%에 걸리는 구조이므로, “상한은 언제나 기준금리+2%”도 정확한 설명이 아닙니다.
1억을 월세로 돌리면 416,667원, 1%p는 1억당 연 100만원입니다
산식은 월세로 전환하는 보증금 × 전환율 ÷ 12입니다. 아래 표에서 5.0% 행만이 2026년 9월 15일 기준 법정 상한이고, 나머지 행은 계산을 보여 주기 위한 시나리오 값입니다.
| 적용 전환율 | 5,000만원 | 1억원 | 2억원 |
|---|---|---|---|
| 4.0%(시나리오) | 166,667원 | 333,333원 | 666,667원 |
| 4.5%(2026.7.15 이전 법정 상한) | 187,500원 | 375,000원 | 750,000원 |
| 5.0%(현재 법정 상한) | 208,333원 | 416,667원 | 833,333원 |
| 6.0%(시나리오) | 250,000원 | 500,000원 | 1,000,000원 |
| 7.0%(시나리오) | 291,667원 | 583,333원 | 1,166,667원 |
| 법정 상한 5.0% 대비 차액 | 5,000만원 월·연 | 1억원 월·연 | 2억원 월·연 |
|---|---|---|---|
| 4.5% | −20,833 · −250,000 | −41,667 · −500,000 | −83,333 · −1,000,000 |
| 6.0% | +41,667 · +500,000 | +83,333 · +1,000,000 | +166,667 · +2,000,000 |
| 7.0% | +83,333 · +1,000,000 | +166,667 · +2,000,000 | +333,333 · +4,000,000 |
역산도 됩니다. 적용 전환율(%) = (제시 월세 × 12) ÷ (기존 보증금 − 새 보증금) × 100입니다. 전세 3억을 보증금 2억에 월세 60만원으로 바꾸자는 제안이면 7.2%가 나옵니다. 다만 여기까지는 산수이고, 그 계약에 상한이 걸리는지는 다음 절의 문제입니다.
※ 출처: 계산식은 주택임대차보호법 제7조의2 및 시행령 제9조에 따른 것이고, 5.00%는 2026년 9월 15일 기준 한국은행 기준금리 3.00%에 시행령 제9조 제2항의 연 2%를 더한 값입니다(제1호 연 10%보다 낮아 적용). 계산 확인은 주택임대차분쟁조정위원회 전월세전환 계산기에서도 할 수 있습니다 — 2026년 9월 15일 확인. 🔥 4.0·6.0·7.0%는 계산 구조를 보여 주기 위한 시나리오 값이며 실제 시장 전월세 전환율이 아닙니다. 🔥 한국부동산원이 「전국주택가격동향조사」로 공표하는 지역별·주택유형별 전월세전환율은 이 작업에서 1차 출처로 확인하지 못했습니다(한국부동산원 통계 안내 — 옛 「월세가격동향조사」는 2015년 7월 이 조사에 통합되며 중지된 명칭이므로 현행 조사명으로 쓰면 틀립니다). 🔥 시장 통계는 실제 체결 가격에서 산출한 지표라 법정 상한과는 성격이 다릅니다 — 둘을 같은 축에 놓고 “시장이 법을 어기고 있다”고 읽으면 안 됩니다.
신규계약에 적용되는지, 조문에도 판례에도 답이 없습니다
제7조의2의 요건은 “보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우”입니다. “신규 계약은 제외한다”는 문장이 조문에 없습니다. 동시에 “모든 계약에 적용한다”고 적혀 있지도 않습니다.
| 구분 | 제7조 차임 등의 증감청구권 | 제7조의2 월차임 전환 시 산정률의 제한 |
|---|---|---|
| 무엇을 제한 | 차임·보증금의 증액 | 보증금 → 월차임 전환 비율 |
| “존속 중” 한정 | 조문에는 없음 — 대법원이 판결로 “존속중 증감청구”에 한정(93다30532) | 조문에도 없고, 같은 한정을 한 대법원 판결도 없음 |
| 한도 | 20분의 1(5%), 조례로 달리 정할 수 있음 | 제1호 연 10%와 제2호 기준금리+2% 중 낮은 쪽 |
| 대법원 판단 | 재계약·합의 증액에는 적용 안 됨 | 정면으로 판단한 대법원 판결을 찾지 못함 |
| 사건번호 | 선고일 | 실제로 판단한 조문 | 흔한 오인용 |
|---|---|---|---|
| 93다30532 | 1993.12.7. | 주택임대차보호법 제7조(증액 제한) | “신규계약은 전환율 상한 없음”의 근거로 인용됨 |
| 2002다23482 | 2002.6.28. | 주택임대차보호법 제7조(증액 제한) | 같음 |
| 2013다80481 | 2014.2.13. | 상가건물 임대차보호법 제11조(증액 제한) | 같음 — 상가 조문이라는 점도 누락됨 |
※ 출처: 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제7조·제7조의2 원문, 대법원 93다30532·2002다23482·2013다80481 판결요지, 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 주택임대차(2026년 8월 31일 기준, 국토교통부 2020-07-30 보도자료 Q&A 인용), 법제처 법령해석 20-0683(2021-03-03) — 2026년 9월 15일 확인. 🔥 위 판결 3건은 전부 증액 제한 판결이고 전환율 판결이 아닙니다. 앞의 둘은 주택임대차보호법 제7조, 마지막 하나는 상가건물 임대차보호법 제11조에 관한 것입니다. 🔥 제7조의2를 정면으로 판단한 대법원 판결은 이 작업에서 찾지 못했습니다 — “없다”가 아니라 “찾지 못했다”까지입니다. 🔥 그래서 신규계약에 적용된다고도, 적용되지 않는다고도 단정할 수 없습니다. 법제처와 국토교통부의 설명은 모두 갱신·존속 중 계약을 전제로 한 행정부 해석이며 법원 판단이 아닙니다.
등록임대주택은 예외가 아니라 더 빡빡합니다
등록임대주택을 “적용 제외”로 소개한 글이 있는데, 시행규칙 원문은 반대 방향이었습니다.
| 구분 | 확인된 내용 |
|---|---|
| 등록임대주택 | 민간임대주택법 시행규칙 제18조 — 임대보증금을 월임대료로 전환하려면 임차인의 동의를 받아야 하며, 전환되는 월임대료는 주임법 제7조의2의 범위를 초과할 수 없음 |
| 역방향(월임대료 → 임대보증금) | 같은 조가 “또한 같다”고 명문화 — 일반 주택에는 그 문장이 없음 |
| 상가건물 | 상가임대차법 제12조 + 시행령 제5조 → 연 12%(제1호)와 기준금리 ×4.5배(제2호=13.50%) 중 낮은 쪽 = 12.00% |
※ 출처: 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 제18조 및 동 법 제44조, 상가건물 임대차보호법 제12조 및 동 시행령 제5조 — 2026년 9월 15일 확인. 🔥 주택 산식(5.00%)을 상가에 그대로 쓰면 틀립니다. 상가는 환산보증금이 「상가건물 임대차보호법」 제2조 제1항 단서의 기준을 넘으면 제12조가 적용되지 않는다는 점도 함께 보셔야 합니다. 주택은 “더하기(+2%p)”, 상가는 “곱하기(×4.5배)”라 금리가 움직일 때 구조가 다르게 반응합니다. 🔥 역방향(월세 → 전세) 전환에 같은 상한이 걸린다는 명문은 등록임대주택에만 있습니다 — 일반 주택에 당연히 적용된다고 쓸 근거를 확인하지 못했습니다.
상한을 넘었다면, 조문은 “청구할 수 있다”까지 정합니다
| 조문 | 문언 |
|---|---|
| 주택임대차보호법 제10조(강행규정) | “이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다“고 정합니다 |
| 주택임대차보호법 제10조의2(초과 차임 등의 반환청구) | 제7조의2에 따른 월차임 산정률을 초과해 차임을 지급한 경우 “초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있다”고 정합니다 |
※ 출처: 국가법령정보센터 주택임대차보호법 제10조·제10조의2 원문 — 2026년 9월 15일 확인. 🔥 조문이 말하는 것은 여기까지입니다. 청구가 인용된다거나, 계약 전부가 무효라거나, 자동으로 돌려받는다는 내용은 조문에 없습니다. 🔥 계약 전부 무효를 정한 조문도, 제7조의2 위반에 대한 과태료·벌칙 조항도 확인되지 않았습니다. 다만 “제재가 없다”와 “구제 수단이 없다”는 다른 말입니다 — 제10조와 제10조의2라는 명문 규정은 있습니다. 🔥 개별 사안이 위법인지 적법인지는 이 글이 판단할 수 있는 영역이 아닙니다 — 주택임대차분쟁조정위원회 조정이나 전문가 상담의 몫입니다.
Q&A
Q. 갱신청구권을 쓰는데 집주인이 월세로 바꾸자고 하면요? 국토교통부 2020년 7월 30일 설명은 갱신되는 임대차를 전 임대차와 동일한 조건으로 보므로 임차인 동의 없이는 곤란하고, 동의로 전환하더라도 제7조의2의 법정 전환율이 적용된다는 것이었습니다. 법원 판단이 아니라 행정부 설명이라는 점은 함께 보셔야 합니다.
Q. 묵시적 갱신이면 전환율을 따져야 하나요? 주택임대차보호법 제6조 제1항은 통지가 없으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정합니다. 조건이 그대로라면 전환 자체가 일어나지 않는 구조입니다.
Q. 집주인이 부른 월세가 상한을 넘는지 제가 계산해도 되나요? 산수까지는 됩니다. (제시 월세 × 12) ÷ (줄어드는 보증금) × 100이 그 계약의 적용 전환율입니다. 다만 그 숫자가 5.00%를 넘는다는 계산 결과와, 그 계약이 위법하다는 판단은 다른 층위입니다. 앞에서 본 대로 신규계약에 상한이 걸리는지부터 1차 근거가 비어 있습니다.
Q. 상한은 앞으로도 5%인가요? 아닙니다. 기준금리에 연동되는 값이라 금융통화위원회 결정마다 다시 계산해야 합니다. 2026년 9월 15일 기준으로 5.00%이고, 차기 결정회의는 10월 22일입니다.
정리하면
기준금리가 2026년에 두 번 오르면서 법정 상한이 4.50%에서 5.00%가 됐고, 1억 전환 기준 월세 상한은 375,000원에서 416,667원으로 움직였습니다. 상한을 4.5%로 적어 둔 글은 전부 7월 15일 이전 기준입니다.
그런데 이 상한이 신규계약에 걸리는지를 딱 잘라 말해 주는 1차 근거는 확인되지 않았습니다. 조문에 “신규 제외”라는 말이 없고, 제7조의2를 정면으로 판단한 대법원 판결도 찾지 못했습니다. 근거로 흔히 끌려오는 판결 3건은 전부 증액 제한 판결이었고 그중 하나는 상가 조문이었습니다.
숫자는 확인되는데 적용 범위는 비어 있는 셈입니다. 🔥 그래서 이 글은 “신규계약에도 상한이 적용됩니다”라고도, “신규계약은 상한이 없습니다”라고도 쓰지 않았습니다.
계약서에 도장을 찍기 전에 그날의 기준금리부터 한 번 확인해 보시면, 지난해 숫자로 계산하는 일은 없습니다. 개별 사안의 판단이 필요하시면 주택임대차분쟁조정위원회나 전문가 상담이 그 자리입니다. 😊
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최종 업데이트: 2026.09.15 (법령 원문·기준금리 확인일 기준)