변동에서 고정으로 갈아타면 이자를 아낀다고 적은 글이 아직 많습니다. 😳 그런데 한국은행 ECOS 통계를 월별로 받아 맞춰 보니 그 전제가 2026년 4월에 뒤집혀 있었습니다. 고정이 변동보다 공표된 통계로는 4월부터 넉 달 연속이고, 격차는 매달 벌어지는 중이었습니다.
먼저 이 글의 범위를 분명히 해 두겠습니다. 이 글은 공시 자료를 계산한 결과까지이며 금융 자문도 투자 권유도 아닙니다. 갈아타야 한다거나 하지 말아야 한다는 판단은 이 글이 할 수 있는 영역이 아니고, 본인 여신거래약정서와 거래 은행 상담의 몫입니다. 아래 금리 시나리오는 전부 가정이며 금리 전망이 아닙니다. 특정 은행이나 상품은 언급하지 않았습니다.
🔥 2026년 7월 고정 4.76% · 변동 4.35%로 고정이 0.41%p 높음(ECOS 121Y006)
🔥 3억·잔여 25년·수수료 0.65%면 변동이 5.06%까지 올라야 24개월 본전
🔥 수도권은 스트레스 DSR로 주기형 한도 +13.8%, 비수도권은 −0.2%
🔥 중도상환수수료 인하는 2025년 1월 13일 이후 신규 계약분만 대상
🔥 근저당권 설정비는 은행 부담, 차주 부담은 인지세 절반 75,000원
고정형이 변동형보다 비싸진 것은 2026년 4월부터입니다
ECOS 통계표 121Y006에서 고정형·변동형 주택담보대출 금리를 월별로 받았습니다. 예금은행 신규취급액 기준입니다. 2025년 8월만 해도 고정이 쌌는데, 2026년 4월에 부호가 바뀌었고 7월에는 격차가 0.41%p였습니다.
| 기준월 | 고정형 주담대 | 변동형 주담대 | 고정 − 변동 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 3.94% | 4.08% | −0.14%p |
| 2025.11 | 4.17% | 4.18% | −0.01%p |
| 2025.12 | 4.22% | 4.32% | −0.10%p |
| 2026.01 | 4.26% | 4.40% | −0.14%p |
| 2026.02 | 4.30% | 4.38% | −0.08%p |
| 2026.03 | 4.32% | 4.39% | −0.07%p |
| 2026.04 | 4.34% | 4.28% | +0.06%p ← 역전 |
| 2026.05 | 4.44% | 4.23% | +0.21%p |
| 2026.06 | 4.53% | 4.27% | +0.26%p |
| 2026.07 | 4.76% | 4.35% | +0.41%p |
준거 지표가 다르기 때문입니다. 변동형은 COFIX, 고정형(혼합형·주기형)은 은행채 5년물에 붙습니다. 단기 지표와 장기 지표가 갈라지면 두 상품의 금리도 갈라집니다.
| 구분 | 변동형 | 고정형(혼합형·주기형) |
|---|---|---|
| 준거 지표 | COFIX(은행 단기 조달비용 지수) | 은행채 5년물 |
| 지표 수준 | 신규취급액 COFIX 3.18% (2026/08 대상월, 2026-09-15 공시) | 국고채 5년 4.345% (2026-09-15) |
| 같은 날 곡선 | 잔액 COFIX 3.05%, 신잔액 COFIX 2.71% | 국고채 3년 4.091%, 10년 4.600% |
| 성격 | 단기 자금조달 금리 | 장기 채권시장 금리 |
※ 출처: 한국은행 경제통계시스템(ECOS) 통계표 121Y006(항목 BECBLA030201 고정형·BECBLA030202 변동형 주택담보대출, 예금은행 신규취급액 기준 월별) 및 817Y002 시장금리, 전국은행연합회 소비자포털 COFIX 공시, 한국은행 「2026년 7월 금융기관 가중평균금리」 — 2026년 9월 16일 확인. 🔥 121Y006 최신 공표분은 2026년 7월분(2026년 8월 발표)이며 8월분은 9월 하순 공표 예정이라 수치가 갱신될 수 있습니다. 🔥 고정형의 실제 준거는 은행채(무보증 AAA) 5년물이나 금융투자협회 원시 고시치를 1차 출처로 확인하지 못해 ECOS로 확인한 국고채 5년물을 병기했습니다(언론 보도 기준 은행채 5년물 4.577%, 2026-09-15 — 보도 인용값입니다). 🔥 같은 변동형이라도 어느 COFIX에 연동됐는지에 따라 기준지표가 최대 0.47%p 차이 납니다. 🔥 한국은행 기준금리는 2026년에 두 번 올라 3.00%(2026-08-27 변경)이며, 이 표는 공시 수치를 정리한 것이고 금융 자문이 아닙니다. 🔥 이 표는 5년 주기형(5년마다 금리 재산정, 주기 내 고정) 기준입니다. 같은 “5년 고정”이라도 5년 뒤 변동으로 바뀌는 혼합형이면 스트레스 금리가 2.40%p라 한도가 3억 8,936만원으로 변동형과 거의 같습니다(+0.6%). 본인 상품이 주기형인지 혼합형인지 상품설명서에서 확인하셔야 합니다.
손익분기를 “몇 개월”로 물으면 답이 나오지 않습니다
원리금균등으로 계산하면 3억·잔여 25년의 월 상환액은 4.35%에서 1,642,058원, 4.76%에서 1,712,078원입니다. 갈아타면 월 70,020원을 더 냅니다. 절감액이 음수이므로 회수 개월 수라는 값 자체가 나오지 않습니다.
| 잔액·기간 | 변동 4.35 → 고정 4.76 | 변동 4.25 → 고정 4.89 | 변동 4.60 → 고정 4.89 |
|---|---|---|---|
| 2억 / 25년 | 월 +46,680 / 연 +560,157 | 월 +72,922 / 연 +875,064 | 월 +33,351 / 연 +400,209 |
| 3억 / 25년 | 월 +70,020 / 연 +840,235 | 월 +109,383 / 연 +1,312,596 | 월 +50,026 / 연 +600,314 |
| 5억 / 25년 | 월 +116,699 / 연 +1,400,392 | 월 +182,305 / 연 +2,187,660 | 월 +83,377 / 연 +1,000,523 |
그래서 질문을 바꿔야 합니다. “변동금리가 얼마까지 올라야 상쇄되는가”입니다.
※ 출처: 월 상환액은 ECOS 121Y006의 2026년 7월 신규취급 평균 금리와 언론 보도 기준 5대 은행 금리 범위를 넣어 원리금균등 산식으로 직접 계산한 값입니다 — 2026년 9월 16일 기준. 🔥 4.89%는 5대 은행 고정형 하단으로 1차 출처를 확인하지 못해 2026-09-15 언론 보도를 인용한 값이며, 4.25%도 같은 보도의 변동형 하단입니다. 🔥 이 표는 지금 갈아타면 월 상환액이 늘어난다는 계산이며, 그 자체로 갈아타지 말라는 권유가 아닙니다.
3억 잔여 25년이면 변동이 5.06%까지 올라야 24개월 손익분기입니다
계산 가정을 먼저 적겠습니다. 원리금균등분할상환, 잔여기간 25년, 변동 4.35%에서 고정 4.89%로 이동, 대출 실행 후 2년 경과(수수료 계수 1/3), 선불비용 = 중도상환수수료 + 인지세 차주부담 75,000원, 근저당권 설정비 0원(은행 부담), 이자상환액 소득공제·중도 원금상환 제외, 기준일 2026년 9월 16일입니다.
| 잔액 | 적용 수수료율 | 선불비용 | 12개월 내 본전 | 24개월 | 60개월 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2억 | 0.65% | 508,333원 | 5.25% | 5.07% | 4.96% |
| 2억 | 1.20% | 875,000원 | 5.51% | 5.20% | 5.02% |
| 3억 | 0.65% | 725,000원 | 5.23% | 5.06% | 4.96% |
| 3억 | 1.20% | 1,275,000원 | 5.49% | 5.19% | 5.01% |
| 5억 | 0.65% | 1,158,333원 | 5.22% | 5.06% | 4.96% |
| 5억 | 1.20% | 2,075,000원 | 5.48% | 5.19% | 5.01% |
잔액이 달라도 분기점 금리가 거의 같습니다. 수수료와 이자 차액이 모두 잔액에 비례하기 때문입니다. 10년 누적으로 보면 이렇습니다.
| 변동금리 시나리오(가정) | 10년 누적 손익 | 손익분기 |
|---|---|---|
| 동결 4.35% 유지 | −11,829,661원 | 10년 내 없음 |
| −0.25%p 1회 → 4.10% | −16,652,352원 | 10년 내 없음 |
| +0.25%p 1회 → 4.60% | −6,940,701원 | 10년 내 없음 |
| +0.25%p 2회 → 4.85% | −2,503,359원 | 10년 내 없음 |
| +0.25%p 4회 → 5.35% | +6,536,838원 | 40개월 |
※ 출처: 산식은 월 상환액 = P × r × (1+r)^n ÷ ((1+r)^n − 1), 중도상환수수료 = 중도상환금액 × 요율 × 대출잔여일수 ÷ 대출기간(전국은행연합회 대출수수료 비교공시 공시 원문), 인지세 구간은 국가법령정보센터 인지세법 제3조(1억 초과 10억 이하 150,000원, 차주 부담 50%) — 2026년 9월 16일 확인. 🔥 시나리오표는 기준금리 인상분이 COFIX에 100% 전가된다고 단순화한 조건부 계산이며 금리 전망이 아닙니다. 실제로는 반영 시차와 전가율 차이가 있습니다. 🔥 차기 금융통화위원회는 2026년 10월 22일, 그다음은 11월 26일이므로 그 이후에는 다시 계산해야 합니다(통화정책방향 결정회의 일정). 🔥 “기준금리가 더 오를 것이다”가 아니라 “이만큼 올라야 이 계산이 성립한다”까지가 이 표의 내용입니다. 🔥 중도상환수수료율은 은행·상품별로 다르며 본인 여신거래약정서 확인이 필요합니다. 🔥 고정 4.89%가 잔여기간 내내 유지된다고 가정했습니다 — 5년 주기형이라면 60개월 뒤 금리가 재산정되므로 60개월을 넘는 구간은 그 가정 위에서만 성립합니다. 인상 반영 시점은 각각 6개월 / 6·18개월 / 6·12·18·24개월 뒤로 가정했고, 10년 누적 손익 = (변동 유지 시 총 상환액 − 고정 전환 시 총 상환액) − 선불비용 725,000원입니다.
스트레스 DSR 때문에 수도권에서만 주기형 한도가 13.8% 늘어납니다
은행연합회 스트레스 금리 공시도 열어 봤습니다. 2026년 7월 1일부터 12월 31일까지 적용분입니다. 수도권·규제지역 베이스는 3.00%인데, 금리변동주기 5년 이상 주기형은 완화돼 30년 만기 기준 1.20%가 적용됩니다. 1.80%p 차이로, 실제 금리차 0.54%p보다 큽니다.
| 구분 | 스트레스 금리 | DSR 적용금리 | 연소득 8,000만원 한도 | 변동형 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 수도권·규제지역 변동형 | 3.00% | 4.35 + 3.00 = 7.35% | 3억 8,705만원 | — |
| 수도권·규제지역 5년주기형 | 1.20% | 4.89 + 1.20 = 6.09% | 4억 4,052만원 | +5,347만원 (+13.8%) |
| 비수도권 변동형 | 0.75% | 4.35 + 0.75 = 5.10% | 4억 9,114만원 | — |
| 비수도권 5년주기형 | 0.23% | 4.89 + 0.23 = 5.12% | 4억 9,003만원 | −111만원 (−0.2%) |
같은 갈아타기가 지역에 따라 방향이 갈립니다. 다만 온라인 대환은 증액이 불가능하므로, 순수 갈아타기에서 이 차이는 금액이 아니라 심사 통과 여부로 나타납니다.
※ 출처: 전국은행연합회 스트레스 금리 공시(2026-06-30 공시, 적용기간 2026-07-01~2026-12-31) 및 스트레스 금리 개요, 금융위원회 대출 갈아타기 서비스 안내 — 2026년 9월 16일 확인. 계산 가정 — 만기 30년, DSR 40%, 원리금균등, 주담대 단독 보유, 5년 주기형(주기 ÷ 만기 = 16.7%로 “30% 미만” 구간). 🔥 스트레스 금리는 DSR 한도 산출용이며 차주가 실제로 부담하는 금리가 아닙니다. 🔥 온라인 대환대출 인프라는 기존 잔액 이내로만 가능해 증액이 안 되므로, 한도 차이의 실질은 “심사 통과 여부”입니다. 🔥 수도권 3.00%p와 비수도권 완화 비율 모두 2026년 12월 31일까지 적용이고, 스트레스 금리는 매년 6월·12월 두 차례 공시돼 다음 공시로 바뀔 수 있습니다. 비수도권 2단계 비율은 한시 적용이며 그 이후는 확정되지 않았습니다. 🔥 규제지역 지정 여부, 기존 대출 보유, 소득 산정 방식에 따라 결과가 달라지므로 위 한도는 가정 계산이지 확정 한도가 아닙니다. 🔥 변동형은 금리변동주기 5년 미만, 주기형은 5년 이상이며 만기 대비 비중이 클수록 완화폭이 커져 21년 이상이면 미적용입니다.
중도상환수수료는 2025년 1월 13일을 기준으로 두 배 갈립니다
2025년 1월 13일부터 「금융소비자 보호에 관한 감독규정」이 바뀌어, 금융회사는 자금운용 기회비용과 행정·모집비용이라는 실비용 범위에서만 중도상환수수료를 받을 수 있습니다. 그 밖의 항목을 얹으면 금소법상 불공정영업행위입니다.
| 구분 | 2025.1.13 이전 계약 | 2025.1.13 이후 계약 | 3억·2년 경과 시 부담액 |
|---|---|---|---|
| 5대 은행 주담대 고정금리 | 1.40% | 0.65% | 1,400,000원 → 650,000원 |
| 5대 은행 주담대 변동금리 | 1.20% | 0.65% | 1,200,000원 → 650,000원 |
| 은행권 주담대 고정금리 평균 | 1.43% | 0.56% | 1,430,000원 → 560,000원 |
적용은 시행일 이후 신규 계약분부터입니다. 지금 갈아타기를 고민하는 분들 상당수가 2022~2024년에 받은 대출이고, 그 경우 당시 요율이 그대로 살아 있을 수 있습니다. 선불비용이 두 배가 되는 셈입니다.
※ 출처: 금융위원회 「1.13일 신규 대출부터 중도상환수수료율 인하」 및 중도상환수수료 제도개선 감독규정 개정 자료, 정책브리핑 주담대 중도상환수수료율 인하, 전국은행연합회 대출수수료 비교공시 — 2026년 9월 16일 확인. 🔥 위 수치는 금융위원회가 밝힌 은행권·5대 은행 평균이며 은행별·상품별 개별 요율은 다릅니다. 은행연합회 비교공시에서 은행별 중도상환수수료율 컬럼이 현재 노출되지 않아 1차 출처로 개별 요율을 확보하지 못했습니다 — 본인 요율은 여신거래약정서·상품설명서에서 확인하셔야 합니다. 🔥 부과 기간은 대출일부터 통상 3년이며, 적용기간이 3년이 아닌 상품도 있습니다. 🔥 특정 은행을 비교하거나 권유하는 표가 아닙니다.
조건변경과 타행 대환은 비용 구조부터 다릅니다
이 둘을 섞어 쓰면 계산이 통째로 틀립니다. 같은 은행 안에서 금리유형만 바꾸는 조건변경과 다른 은행으로 옮기는 대환은 발생하는 비용이 다릅니다.
| 비용 항목 | 같은 은행 조건변경 | 타행 대환 |
|---|---|---|
| 중도상환수수료 | 은행 확인 필요 — 단정할 수 없음 | 발생(3년 내 상환 시) |
| 근저당권 설정비 | 원칙적으로 없음(재설정 안 함) | 은행 부담(2011년 공정위 표준약관) |
| 인지세 | 원칙적으로 없음 | 은행과 차주가 50%씩 — 3억이면 차주 75,000원 |
| 감정평가 수수료 | 없음 | 담보 재평가 시 발생 가능 |
| DSR 재산정 | 은행·상품에 따라 다름 — 확인 필요 | 새 대출이므로 재산정 |
온라인 원스톱 대환대출 인프라에는 조건이 붙습니다. 시세 조회가 되는 10억원 이하 아파트, 기존 대출 실행 후 6개월 경과, 기존 잔액 이내(증액 불가)입니다. 빌라·다세대·단독주택·오피스텔은 대상이 아니고, 온라인으로 갈아타도 중도상환수수료는 면제되지 않습니다.
※ 출처: 금융위원회 대출 갈아타기 서비스 안내 및 2024년 1월 8일 아파트 주담대 갈아타기 개시 보도자료, 정책브리핑 근저당권 설정비용 공정거래위원회 표준약관 개정, 국가법령정보센터 인지세법 제3조 — 2026년 9월 16일 확인. 🔥 “대환하면 설정비 수백만 원이 든다”는 2011년 이전 정보입니다. 근저당권 설정비(등록면허세·지방교육세·법무사 수수료)는 은행이 부담하고, 차주가 실제로 내는 현금은 중도상환수수료 + 인지세 절반이 대부분입니다. 🔥 같은 은행 조건변경이 감독규정상 “기존 계약의 갱신”에 해당하는지는 1차 출처로 확정하지 못했습니다 — 조건변경에 중도상환수수료가 붙는지 붙지 않는지를 이 글은 단정하지 않습니다. 거래 은행에 “금리유형 변경 시 중도상환수수료가 발생하느냐”를 먼저 물어보시는 것이 정확합니다. 🔥 10억원은 담보 아파트 시세 기준이지 대출금액 기준이 아닙니다. 🔥 대출비교 플랫폼은 여럿이며 이 글은 특정 플랫폼을 권하지 않습니다.
Q&A
Q. 제 변동금리는 어느 COFIX에 붙어 있나요? 2026년 9월 15일 공시 기준으로 신규취급액 3.18%, 잔액 3.05%, 신잔액 2.71%입니다. 최대 0.47%p까지 차이가 나므로 약정서에서 어느 COFIX인지 확인하셔야 합니다. 같은 “변동금리”라도 출발점이 다릅니다.
Q. 3년이 지났으면 수수료 없이 갈아탈 수 있나요? 부과 기간이 통상 3년이라 지나면 0원입니다. 다만 수수료가 0원이어도 갈아탄 뒤 월 상환액이 늘어난다는 계산은 그대로 남습니다. 적용기간이 3년이 아닌 상품도 있으므로 약정서를 보셔야 합니다.
Q. 그래서 지금 갈아타는 게 맞나요? 그 판단은 이 글이 할 수 있는 영역이 아닙니다. 이 글이 제시한 것은 “어떤 조건에서 어떤 숫자가 나오는가”까지입니다. 본인 잔액·잔여기간·계약일·요율·지역을 넣으면 분기점이 달라지고, 실제 판단은 본인 여신거래약정서와 거래 은행 상담의 자리입니다.
Q. 정책 모기지가 더 싸지 않나요? 2026년 9월 1일 공시 기준 보금자리론은 만기 30년 5.10~5.20%로, 언론 보도 기준 은행 고정형 하단(4.89%)보다 높습니다. 다만 소득·주택가격 요건이 있고 만기까지 고정이라 성격이 다른 상품이라는 점은 함께 보셔야 합니다.
정리하면
고정이 0.41%p 비싼 상태라, 3억·잔여 25년·수수료 0.65%·2년 경과 조건에서는 변동금리가 5.06%까지 올라야 24개월 만에 본전입니다. 지금보다 0.71%p 넘게 올라야 하는 숫자입니다. 10년으로 늘려 봐도, 0.25%p씩 네 번 오른다는 가정에서야 40개월에 넘어섭니다. 🔥 이것은 전망이 아니라 조건부 계산입니다.
방향이 갈리는 지점도 분명했습니다. 수도권에서는 스트레스 DSR 차이 때문에 주기형 한도가 13.8% 넓어지고, 비수도권에서는 −0.2%로 사실상 효과가 없었습니다. 그리고 그 한도 효과조차 온라인 대환에서는 증액이 막혀 있어 금액이 아니라 심사 통과 여부로 나타납니다.
선불비용은 계약일에 걸려 있었습니다. 2025년 1월 13일 이후 계약이면 5대 은행 평균 0.65%, 그 이전이면 1.2~1.4%가 살아 있을 수 있어 같은 3억이라도 65만원과 120~140만원으로 갈립니다. 근저당권 설정비는 은행 부담이라 0원이고, 차주 몫은 인지세 절반 75,000원뿐이었습니다.
숫자를 대조해 두면 뒤집힌 전제로 계산하는 일은 없습니다. 다만 이 글은 공시 자료를 계산한 결과까지이고 금융 자문이 아닙니다. 개별 판단은 본인 여신거래약정서와 은행 상담이 그 자리입니다. 😊
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최종 업데이트: 2026.09.16